Las tierras de cultivo son una
atractiva inversión a largo plazo, que ofrece
ingresos corrientes, y la revalorización del capital, una cobertura
contra la inflación y la diversificación favorable, y se correlaciona
negativamente con las clases de activos tradicionales. Con el desarrollo del capitalismo, crece sin cesar el precio
de la tierra, lo cual se debe, por una parte, a la tendencia decreciente de la
tasa de interés y, por otra parte, al incremento de la renta del suelo en todos
sus aspectos. El crecimiento de la renta, a su vez, se halla condicionado por
la creciente demanda de productos agrícolas y por la ampliación de las
superficies de tierra cultivadas. El aumento del precio de la tierra significa
que del consumo productivo se sustrae una parte cada vez mayor de la plusvalía,
parte que los terratenientes no utilizan de manera productiva. De hecho,
desde el final de la Segunda Guerra Mundial tierras de cultivo en los Estados
Unidos ha experimentado un aumento constante en el valor de todos los años,
excepto cuatro (1983, '85-'87). La mayoría de los inversores han experimentado
caídas dolorosas en el valor de sus carteras últimamente, pero los que tienen
una asignación en las tierras agrícola se beneficiaron de una menor volatilidad
y retornos positivos para compensar las pérdidas de las otras clases de activos.
BIENVENIDOS A AGROIDUSTRIAL ACARAY S.A.
En Agroindustrial Acaray S.A. , nuestro
objetivo es el de identificar, adquirir y gestionar las mejores tierras
agrícolas que el Paraguay tiene para ofrecer a nuestros clientes inversores. Paraguay Farmland Partners S.A. realiza
estas tareas para sus inversores, que beneficiosamente adquieren las tierra en
el marco de una Sociedad Anónima propia que ponemos a disposición de cada
inversor.
Agroindustrial Acaray S.A. actúa como
gerente general y utiliza su amplia red de productores agrícolas y ganaderos
probados para obtener alquileres atractivos en efectivo o compartir los
cultivos por arrendamiento Agroindustrial Acaray S.A. cuenta con los mejores inquilinos, y desea mejorar la
estructura y construcciones rurales para aumentar los valores de
propiedad. Agroindustrial Acaray S.A. se esfuerza por ser administrador respetuoso
de la tierra que gestiona y utiliza técnicas de conservación de suelos en la
mayor medida posible. También buscamos oportunidades alternativas de energía
como la producción materia prima para biocombustibles.
Este documento está diseñado para introducir a los inversores y socios
comerciales en la realidad del mercado de tierras, y para que puedan tener una
mejor comprensión de las ventajas que ofrece Agroindustrial Acaray S.A. y los beneficios de
nuestra estrategia de inversión.
FUNDAMENTOS PARA INVERTIR
Ingresos Corrientes
Las Tierras han producido consistentemente ingresos por
venta de productos agropecuarios de entre el 15% y el 25% anual, dependiendo
del clima y los precios internaciones de los commodities, además de las
rentas agrícolas.
Apreciación de Capital
Un componente importante de la rentabilidad total en
tierras de cultivo es la revalorización del capital. Como la demanda de
productos agrícolas aumenta y la oferta de tierras de cultivo adecuado para la
agricultura disminuye, se observa un importante aumento en el valor de las tierras
agrícolas.
Cobertura contra la inflación
La Tierra tiene una correlación positiva con la inflación y
se considera una cobertura clásica contra la inflación. De hecho, muchos
inversores ven como más favorable que otros activos tangibles como el oro, porque
las tierras agrícolas producen un flujo de caja positivo mientras protege de
los nocivos efectos de la inflación.
Diversificación favorable
Las Tierras de cultivo se correlacionan negativamente con
las clases de activos más tradicionales como acciones y bonos, y está sólo un
poco correlacionado con los bienes raíces comerciales. Esto proporciona la
estabilidad de la cartera durante volatilidad de los mercados al tiempo que
mejora la rentabilidad ajustada de riesgo de una cartera.
Fundamentos favorables
Se vaticina buenos beneficios en la inversión de las
tierras, los fundamentos macroeconómicos son favorables y están a punto de
aumentar los valores de las tierras agrícolas en los próximos años.
La demanda de alimentos
La población mundial sigue
creciendo y se prevé que aumente de los actuales 6,7 mil millones a más de 9
mil millones en 2040 . Este aumento de la población exigirá cada vez mayor
producción agrícola para bastecer alimentos. Además, al aumentar los ingresos
en los mercados emergentes muy poblados, habrá una mayor demanda de una mejor
dieta que normalmente significa más carne. La carne requiere más materia prima
de grano en comparación con el consumo humano directo de cereales. Por ejemplo,
una libra de carne requiere siete libras de materia prima de grano y una libra
de pollo se necesita dos libras de grano.
La demanda de energía alternativa
El aumento de la conciencia sobre
el calentamiento global ha llevado a una mayor demanda de fuentes alternativas
de energía, y los dueños de las tierras agrícolas están en una posición única
para beneficiarse de este desarrollo. Actualmente, la materia prima para los
biocombustibles en los Estados Unidos es el maíz y la soja para la producción
de biodiesel etanol. La eficiencia del etanol basado en el maíz está mejorando
exponencialmente a medida que se revela en un estudio reciente publicado en la
revista Journal of Industrial Ecology . Con el tiempo, la tecnología permitirá
la adición de celulosa biocombustibles elaborados a partir de mijo , tallos de
maíz o de otras materias primas alimenticias fibrosas, pero todavía se necesita
tierras de cultivo y de los agricultores para plantar, mantener y cosechar los
cultivos alternativos. Además, el reciente interés en la energía eólica dará
lugar a un aumento de la demanda de tierras para ubicar aerogeneradores.
Limitaciones de la oferta
La oferta de tierra cultivable, capaz de proveer todos los
factores optimos para cultivos agrícolas es limitado, y en Paraguay la oferta
se está reduciendo. Además, los suministros mundiales de agua dulce para la
producción agrícola se están agotando rápidamente. Los avances tecnológicos que
permiten una mayor producción de rendimiento de las tierras agrícolas
existentes ayuda al desequilibrio entre la oferta, pero estos avances también
aumentan los ingresos por hectárea de tierras de cultivo existentes y por lo
tanto aumentar su valor
Filosofía de Inversión
Agroindustrial Acaray S.A. pretende proveer el principal servicio de gestión de compra y administración de
activos agrícolas a los inversores que de otra manera no tendrían acceso a esta
clase de activos rentables que está correlacionado con los activos
tradicionales. Agroindustrial Acaray S.A. cree que la mejor forma de inversión es a
través de la compra directa por el inversor de propiedad en Paraguay, de manera
a contar con una cartera, que también permite a los inversores a participar en
las ganancias de revalorización de tierras.
Paraguay Farmland Partners S.A. cree
que la decisión de compra es crítico y busca identificar las fincas
infravaloradas que generan flujos de caja positivos. El riesgo se reduce cuando una
finca se compra al precio justo con múltiples fuentes de rentabilidad. Agroindustrial Acaray S.A. también busca mejorar sus fincas lo que aumenta el valor a largo plazo de la
propiedad y obliga a un alquiler más alto. Agroindustrial Acaray S.A. gestiona activamente cada finca y selecciona un agricultor probada de su actual
red de productores preferentes que desean expandirse a medida que Agroindustrial Acaray S.A. adquiere más tierra de cultivo para sus inversores. El resultado es una asociación que
beneficia tanto al propietario / inversor y el productor.
Visión
Agroindustrial Acaray S.A. ve
un mayor papel de las tierras como activos en las carteras de inversión, tanto de los individuales como de los
institucionales. Los ingresos de las tierras por producción o arrendamiento es
particularmente atractivo porque proporciona ingresos anuales. Las Tierras de
cultivo se beneficiarán del incremento de la demanda de granos, la demanda
medioambiental de las energías alternativas y el impacto de la globalización.
Los factores que se beneficiarán
inversiones en tierras agrícolas son:
- Demografía
global aumenta la demanda de alimentos
- La demanda creciente de la proteína por la clase
media asiática
- La demanda de energía alternativas para el etanol, el
biodiesel y el viento
- La disminución de la oferta mundial de tierras de
cultivo
- Paraguay tiene una ventaja comparativa en la
agricultura
- Agricultura / Tierras correlacionados con las
acciones y los bonos
Fuentes de retorno
Agroindustrial Acaray S.A. busca generar un rendimiento atractivo para los inversores
a través de la adquisición y la gestión de las tierras agrícolas de alta
productividad. Los ingresos se proporciona mediante el arrendamiento de
las propiedades con productores probados y capaz.
Hay
principalmente dos medios si es que se adquirió una estancia ganadera formada
con todas las infraestruturas e instalaciones que requiere, la figura Capitalizacion
o Arrendamiento ambos estan contemplados en la ley 2421/04 de IMAGRO Impuestos
a las actividades agropecuarias
Y para los campos aptos para cultivo de soja la Aparcería agrícola, que puede establecerse
un monto anual, o por producción, por ejemplo el valor de media tonelada de
soja por cada hectárea.
Los modelos de los 3 contratos serán
descriptos en otros materiales.
Además
de los ingresos corrientes, un componente importante de la rentabilidad total
es la apreciación en el valor de las propiedades que tendrá en cartera.
Agroindustrial Acaray S.A. busca lograr la producción de ingresos más alto de cada
tierra que está en consonancia con el enriquecimiento a largo plazo del valor
de la finca.
Perfil de la empresa
Agroindustrial Acaray S.A. es
una sociedad anónima constituida para servir como administrador de inversiones
y tomar la dirección general de ranchos, campos, estancias, bosques del nuevo
propietario que es nuestro inversor. Agroindustrial Acaray S.A. gestiona
y cuenta con una cartera de inmuebles, destinados a arrendamiento, o a la
espera de su futura venta.
Es una cartera agrícola
diversificada, orientado a las tierras agrícolas del Paraguay. La finca adquirida es propiedad
exclusiva de sus inversores y genera rendimientos de los ingresos corrientes,
así como la apreciación en el valor de su propiedad.
Características clave de la empresa incluyen:
- Gestionamos una cartera
diversificada en tierras de cultivo
- Montaje, estructuración de
Sociedades de inversión en Paraguay (Sociedad Anónima) vehiculo para la
inversión en tierras. Múltiples beneficios.
- Arrendamientos
agrícolas a favor de los propietarios de varios años con vencimientos
escalonados y estructuras diversificadas de alquiler.
- Total
transparencia para inversores, incluyendo los estados financieros auditados de
sus ingresos.
- Realiza
asamblea general de accionistas, memoria del directorio.
VARIOS INVERSORES EN UNA SOCIEDAD ANÓNIMA
En caso
de que inversores individuales no cuenten con suficiente capital para adquirir
una finca Agroindustrial Acaray S.A. tiene como estrategia la inversión colectiva a través
de una Sociedad Anónimas, donde distintos inversores aportan capital a la S.A.
como accionistas, y una ves que se integre el capital necesario para la compra
de una finca, se concreta la inversión
Cada
inversor comparte los ingresos generados por estas explotaciones, así como la
apreciación de las propiedades "de valor proporcional a la cantidad de su
inversión de capital. El beneficio para los inversores es que comparten
los beneficios de una cartera gestionada diversificada de tierras de cultivo
que ofrece la renta corriente elevada, un crecimiento significativo y baja
correlación con las clases de activos tradicionales.
Aparte de los modelos financieros, ¿cómo evaluar la calidad
de una tierra?
Nos fijamos en los tipos de suelo, la pendiente del suelo,
altura, porcentaje de hectáreas cultivables y el diseño de
campos. Tratamos de maximizar hectáreas cultivables y comprar fincas con
pendiente mínima porque estas cuestiones son incorregibles. Sin embargo,
le asesoramos en compras de fincas de diferentes tipos de suelo y elevación, ya
que todavía pueden ser granjas productivas, es sólo una cuestión del precio que
se va a pagar para comprar y qué nivel de ingresos producirán.
Examinamos datos de suelo en la Facultad de Ciencias
Agrarias que da el porcentaje de todos los suelos que llevamos, analizando su
capacidad para rendimiento de maíz, soja y trigo.
Si las tierras productoras
de granos, o campos para producción ganadera tienen un aspecto positivo, ¿por
qué se está vendiendo?
Rara vez compramos fincas de un ganadero existente. Generalmente
estamos comprando las tierras de, la viuda u otro familiar que han heredado la tierra
y no tienen interés en la agricultura, de los sucesores, de personas que se han
adjudicado durante la dictadura Stronista del ex Instituto de Bienestar Rural
(I.B.R) hoy Instituto de Desarrollo Rural (I.N.D.E.R.T). que hasta hoy están
ociosa e improductiva, que han adquirido por precios irrisorios, y hoy están
ofertando a precio de mercado, que con nuestro asesoramiento sensato el
inversor puede comprar a precio infravalorado. Se trata de un cambio
generacional que se está produciendo y que con el tiempo se agota la propiedad
de tierras agrícolas, que esta comenzando a concentrar en las grandes empresas.
¿Qué factores macroeconómicos globales crees que están impulsando la demanda de materias primas y tierras de cultivo?
Hay cuatro acontecimientos macro globales que ocurren, que nos llevó a invertir en tierras de cultivo inicialmente y que siguen siendo factores que impulsan: (1) "demanda" de alimentos de la creciente clase media de Asia y los mercados emergentes, (2) los biocombustibles, ( 3) el agotamiento de tierras cultivables para la producción de la agricultura, y (4) la inflación renaciente .... en este orden. Expertos en la materia de commodities subestiman la demanda mundial de alimentos y que va a aumentar las exportaciones de granos America del Sur. La creciente clase media de las economías emergentes quieren comer como los americanos y cuando la gente mejora su nivel de vida, una de las primeras cosas que quieren hacer es mejorar su dieta lo que significa comer más proteínas. Se destina
¿Qué pasa si el etanol deja de ser empujado por el gobierno federal de los EEUU y es sustituido por gas natural o la electricidad?
A: El etanol es sólo una fuente de energía alternativa que se necesita para satisfacer las demandas globales de expansión de la energía. Etanol a base de maíz no es la panacea para nuestras necesidades de energía, pero también tiene atributos más positivos que lo que la prensa se ha centrado en los últimos tiempos. Por ejemplo, el etanol produce un subproducto, granos de cebada, que es una proteína de alta y remanente germen que es la alimentación excepcional para animal, pero rara vez se incluye en la economía de etanol. La eficiencia del etanol basado en el maíz está mejorando exponencialmente a medida que pasa el tiempo, que se revela en un estudio reciente publicado en la revista Journal of Industrial Ecology .Con el tiempo, la tecnología permitirá la adición de celulosa biocombustibles elaborados a partir de mijo , tallos de maíz o de otras materias primas alimenticias fibrosas, pero todavía se necesita tierras de cultivo y a los agricultores para plantar, mantener y cosechar los cultivos alternativos.
¿Cómo decidimos pagar por los precios de las tierras agrícolas?
En términos generales, Agroindustrial Acaray S.A. paga menos por hectarea la tierra que otras explotaciones en las mismas áreas. Esto se debe al hecho de que las propiedades son a menudo traídos a nuestra atención por nuestra red de contactos antes de que esten oficialmente en la lista con un agente de bienes raíces. Por último, a veces podemos comprar una gran extensión de tierras de cultivo a un costo general más bajo en comparación con alguien que esté dispuesto a pagar un precio más alto por una pequeña parcela dentro de esta la misma, una concesión se otorga al comprador a gran escala a través de nuestra estrategia de inversión en colectivo integrando capital como accionista una Sociedad Anónima que tiene un mismo objetivo para todos los inversionistas.
¿Los inversionistas están comprando de la cartera de Paraguay Farmland Partners los campos?
Los inversores están comprando de la cartera diversificada
ya existente de Agroindustrial Acaray S.A. . propiedades que en la actualidad consta de más de 100.000 hectáreas y en expansión con cada nuevo
inversor y cada oferta recibida.
El universo objetivo consiste en millones de
hectáreas de tierras de cultivo primordial en Paraguay. Continuamos siguiendo
nuestra estrategia de adquisición, que es la compra con valores que van desde
las fincas de 100
hectáreas a mas de 1.000 hectáreas . Las
atractivas oportunidades de adquisición de tierras no se limitan únicamente a
las explotaciones de mayor tamaño. No vemos ningún problema de capacidad
en cuanto a las posibles inversiones o adquisiciones agrícolas. Nuestras
relaciones y la reputación de la construcción y de habilitación en el Chaco
Paraguayo nos permite ganar socios y acceso a un número cada vez mayor de la
mejores ofertas infravaloradas para
obtener oportunidades de compra de tierras de cultivo.
¿Podría explicar lo que sucede en materia fiscal, si el valor de los activos aumenta prudente cada año, pero no hay retiros?
Los inversores no se exponen directamente al fisco, debido a que integran la Sociedad Anónima y esta hace frente como persona jurídica su obligación tributaria, si explota las tierras ante el IMAGRO por utilización de capital, trabajo y tierra, y se arriendan las tierras, estancias es contribuyente del IRACIS Impuesto a la Renta de Actividades Comerciales Industriales y Servicios, generalmente habrá obligación tributaria para los ingresos anuales por el arrendamiento, pero hay algunas cosas tales como la depreciación de equipos de riego y otras mejoras que servirán para reducir deuda tributaria, existen muchos gastos deducibles que establece la ley 2421/04 que contempla de la cual se encargara nuestro equipo de contadores públicos calificados para esta materia. Las ganancias derivadas de la apreciación del valor de la tierra sólo pueden someterse a imposición cuando la propiedad se vende y esto generalmente serán las ganancias de capital a largo plazo, considerando que en Paraguay el importe de transferencia es del 1.5 % sobre el valor fiscal establecido por el Ministerio de Hacienda y que es el mas bajo de la region y no esta a corde del valor de mercado y es infima en comparación, normalmente los montos de transferencia es infravalorados asi evitan pagar altos impuestos, atención se “evita” no es que se “evade” esto debido a que la ley lo establece asi. Por eje:
10.000 has en Alto Paraguay
valor de mercado US$
4.000.000
valor fiscal establecido por Dirección Nacional Catastro
del Ministerio de Economía US$ 150.000
Impuesto a la transferencia se paga sobre US$ 150.000,
porque eso es lo que normalmente hacen figurar en el titulo, pero si el
inversionista desea que figure el monto del valor del mercado deberá pagar
sobre US$ 4.000.000
Pero aquí esta
nuestra gran estrategia, como la estancia o campo se compro a nombre de la
Sociedad Anonima, y el objeto unico de la S.A. era la inversion en tierra para
su posterior venta, se venden el 100% de las acciones, y el campo pasa con la
S.A. a manos de los nuevos inversores, asi nuestra venta sera mas competitiva
dentro de algunas decadas cuando se decida vender, los nuevos compradores, ya
tendran un sociedad a disposición, y proyectamos que para aquel entonces el
ministerio de hacienda ya actualizara su precio con los valores de mercado,
entonces si ya sera elevado los importes a pagar por la transferencia, y ademas
con el retiro y la venta de la S.A, el inversor inicial pondra otro precio mas
elevado a la S.A. por su antigüedad, trayectoria, nombre y llave, que sera otro
ingreso adicional y amortizara su gasto inicial.
Más allá de este breve resumen, los inversores podrán hablar, consultar con nuestro abogado /
asesor fiscal sin ningún costo alguno.
El valor de la tierra se ve afectado directamente por la cuantía de los ingresos que se pueden producir en esa tierra. Actualmente la oferta de soja y carne y la demanda, esta a favor de los agricultores, ganaderos y propietarios de tierras, ya la demanda externa de alimentos y la demanda interna han agotado las existencias, que apoyarán o aplicaran presión al alza sobre los precios en los próximos años. Sin embargo, si nada altera dramáticamente el equilibrio de oferta y demanda, que tendrá un impacto en los precios de la tierra. Por ejemplo, si la retórica proteccionista latente se incrementa hasta un punto en que el comercio internacional se ve afectado materialmente, entonces esto podría causar una interrupción en la demanda que podría llevar a una disminución en los valores de las tierras agrícolas. Pero a que esta situación de baja probabilidad e incluso si ocurre, un descenso visto a mediados de 1980 no se espera porque los agricultores se encuentran en una posición mucho mejor económicamente con bajos niveles de deuda.